La Dirección General de Registros y del Notariado, en resolución fechada el pasado 20 de julio de 2018 insiste en la necesidad de otorgamiento de escritura pública para inscribir en el Registro de la Propiedad cuando, como en este caso, los condueños habían adquirido por herencia determinadas fincas y habían llegado a un acuerdo que homologaron judicialmente.
Distingue entre este caso, en el que no cabe inscripción, de la posibilidad de inscribir el convenio regulador sobre liquidación del régimen económico-matrimonial que conste en testimonio judicial acreditativo de dicho convenio y que haya sido aprobado por la sentencia que acuerda la separación, al tratarse de actos de distinta naturaleza.
Interposición de procedimiento ordinario y Auto de homologación de acuerdo
Uno de los copropietarios había interpuesto demanda de juicio ordinario para disolver el condominio existente sobre dos viviendas, contra el otro copropietario; la adquisición de las mismas fue por herencia. Llegado a un acuerdo, el juzgado dictó auto por el que se homologaba el acuerdo transaccional alcanzado por las partes, por el que se disuelve el condominio y se adjudica las viviendas a una de ellas. Presentado dicho auto ante el Registro de la Propiedad, su inscripción fue denegada al insistir el Registrador en que el documento No es inscribible en el Registro de la Propiedad.
¿El Auto es documento público o privado?
La DGRN insiste en que no es la primera vez en que se resuelve un caso relativao a este tema. Por ejemplo resoluciones de 25 de octubre de 2005 y 16 de junio de 2016 se dictaron en el mismo sentido.
Indica que el uno de los principios que rigen el sistema registral es el llamado “principio de legalidad”,que tiene especial trascendencia por los efectos derivados de los asientos del Registro que tienen presunción de veracidad y exactitud.
Indica que es cierto que según los artículos 1216 del Código Civil y 371.1 LEC son documentos públicos los testimonios que de las resoluciones y diligencias de actuaciones judiciales expiden los Letrados de la Administración de Justicia, dando prueba plena del hecho que documenta y de la fecha en que se produce dicha documentación.
No obstante, el artículo 3 de la Ley Hipotecaria exige para inscribir en el Registro los títulos sobre bienes inmuebles o derechos reales, que estén consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico.
La transacción es un acuerdo en el que las partes evitan la provocación de un pleito o ponen término al ya iniciado, adquiriendo el acuerdo el carácter de cosa juzgada entre ellos. Su homologación judicial no implica a su juicio un verdadero análisis y comprobación del fondo del acuerdo. (Recordemos que cabe oposición, y nada impide su impugnación judicial en los términos previstos en la Ley -artículo 1817 del Código Civil-. No es una sentencia y carece por tanto de su contenido y efectos.
El auto de homologación se limita a comprobar la capacidad de los otorgantes del acuerdo, sin llevar a cabo ni valoración de las pruebas ni pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes.
Indica igualmente que la homologación judicial no altera el carácter privado del documento(resolución de 9 de julio de 2013), pues se limita a acreditar la existencia del hecho (del acuerdo mismo). Al no perder el carácter de documento privado, no es documento susceptible de ser inscrito en el Registro de la Propiedad.
Cosa distinta es la inscripción del convenio regulador de los cónyuges
Según indica la DGRN, sí resulta admisible inscribir el convenio regulador sobre liquidación del régimen económico matrimonial que conste en testimonio judicial acreditativo de dicho convenio y que haya sido aprobado por la sentencia que acuerda la separación o divorcio.
Y esto es así porque se considera que se trata de un acuerdo entre los cónyuges que acontece dentro de la esfera judicial y es presupuesto necesario de la misma sentencia modificativa del estado de casado.
Así indica expresamente que “el convenio regulador ha de considerarse título inscribible en materia de liquidación del régimen económico-matrimonial, en aquellos negocios que puedan tener carácter familiar, como pudiera ser la liquidación del patrimonio ganancial, así como -en los supuestos del régimen de separación de bienes- la adjudicación de la vivienda habitual y otros bienes accesorios a ella, destinados a la convivencia y uso ordinario de la familia, y en general para la liquidación del conjunto de relaciones patrimoniales que puedan existir entre los conyugues derivadas de la vida en común".
En este caso estamos hablando de un testimonio de un Auto judicial que homologa un acuerdo transaccional que han alcanzado los condueños de dos fincas que habían sido adquiridas por título de herencia, por lo que quedan fuera de lo dicho anteriormente. El otorgamiento de escritura pública es imprescindible para registrar la división del condominio y adjudicación a uno de los copropietarios en el Registro de la Propiedad.
