Este domingo entra en vigor la nueva ley hipotecaria, aprobada de manera definitiva por el Congreso en febrero y que fue publicada en el BOE hace tres meses. Las tres principales novedades de esta nueva norma es que se limitan las comisiones por amortización, se especifica quién debe abonar los gastos vinculados a la constitución del crédito y se endurecen las condiciones para que un banco inicie los trámites de un desahucio.
Así, a partir de ahora, cuando los consumidores vayan a firmar una hipoteca, la entidad financiera va a analizar en profundidad la solvencia del interesado. Además, tendrán que recibir una documentación por parte del banco con la suficiente antelación como para estudiarlos. Ahora habrá que hacer dos visitas al notario y el banco podrá obligar al que quiera un crédito hipotecario a hacerse un seguro, aunque no tiene por qué ser el que ofrezca la entidad. RTVE recoge en un reportaje los detalles de la nueva norma.
Solvencia del cliente
La publicidad del producto hipotecario debe indicar el tipo de interés, el importe total del préstamo, los gastos incluidos, los pagos a plazos y la obligatoriedad de contratar o no un seguro.
La entidad debe evaluar en profundidad la solvencia del cliente y así, analizará "la situación de empleo, los ingresos presentes y los previsibles durante la vida del préstamo, los activos en propiedad, el ahorro, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos" y, si se prevé que el pago del crédito se va a prolongar más allá de la jubilación, se debe calcular el nivel de ingresos entonces.
Otra novedad es que la solvencia no puede basarse solo en el valor del inmueble hipotecado o en el hecho de que este se vaya a revalorizar, porque puede que no ocurra. De esta manera, se acaba con la práctica de dar una hipoteca solo por el valor de tasación de la vivienda. El banco sólo podrá conceder la hipoteca si esta evaluación indica que es probable que el cliente pague. Si deniega el crédito, el banco debe informar sin demora y por escrito de ello y explicar los motivos.
Documentación necesaria
Si el banco concede el crédito, debe proporcionar al cliente varios documentos al menos diez días naturales antes de la firma. Uno de ellos es la Ficha Europea de Información Normalizada o FEIN, en la que consta la información sobre el cliente y las características del préstamo (tipo de interés, cantidad, gastos, comisiones, cuotas...). Este documento es vinculante para el banco.
Otro es la Ficha de Advertencias Estandarizadas o FiAE, donde se informa al consumidor de la existencia de cláusulas o los índices de referencia usados para fijar el tipo de interés aplicable.
Si el préstamo es a interés variable, el banco debe aportar un documento específico donde se simule cómo quedarían las cuotas a pagar en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
Por otro lado, el consumidor debe tener desglosados la totalidad de gastos asociados a la firma del contrato, y si el banco exige un seguro de hogar, las condiciones de este seguro deben estar por escrito.
Por último, la nueva ley exige que el consumidor debe ser advertido de que debe recibir de forma obligatoria asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija. La entidad debe enviar al fedatario la documentación entregada al prestamista junto a una declaración formada por él donde declare que la tiene y que le ha sido explicada.
El papel del notario
El notario debe aclarar todas las dudas del consumidor antes de firmar el contrato. Estas dudas se resolverán en una primera visita, gratuita para el cliente, donde será informado de las cláusulas del préstamos de manera exhaustiva y donde tendrá que completar un test sobre la documentación entregada. Esta visita debe realizarse como muy tarde el día anterior al de la autorización de la escritura pública del contrato del préstamo. Si el notario considera que está todo correcto y el cliente entiende todo, extiende un acta sin coste y se fija una segunda visita.
Esta segunda visita, exigida por la ley, es en la que se firma el contrato, donde se otorga la escritura de préstamo hipotecario. Este nuevo modelo de dos visitas se hace para evitar lo anterior: que el cliente conociera al notario en el mismo momento de la firma, una medida que según la ley sirve para recuperar la confianza de los prestatarios, da más seguridad jurídica, potencia la transparencia y comprensión de los contratos y de sus cláusulas y ofrece un equilibrio entre las partes.
El seguro
El banco sí puede obligarme a contratar uno, pero las ventas vinculadas, es decir, paquetes integrados por el préstamo, están prohibidas. Pero la ley sí permite que la entidad exija un seguro de pago y un seguro de daños sobre el inmueble, pero el cliente elegirá el que quiera, siempre y cuando cumpla con las exigencias de la entidad.
Hay una excepción, que es que el banco puede ligar la concesión del préstamo a que el cliente y su avalista contraten ciertos productos financieros, eso sí, con información precisa sobre los mismos. Además, se permite la venta combinada de préstamos, es decir, que el banco pueda ofrecer bonificaciones en el tipo de interés por productos contratados de forma voluntaria, como un depósito, una tarjeta o un plan de pensiones.
¿Quién paga los gastos de hipoteca?
El cliente sólo paga los gastos de tasación. Las copias de la escritura, el gasto es de quien las pida. El resto de pagos son cosa del banco: los de gestoría, los aranceles notariales, la inscripción de las garantías en el registro de la propiedad y el famoso impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
Las comisiones
La ley dice que sólo se pueden repercutir "gastos o comisiones por servicios relacionados con los préstamos que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente por un prestatario y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse".
Queda establecido igualmente el derecho del consumidor a reembolsar, con carácter general, todo o parte del préstamos sin pagar una comisión. La ley establece el derecho del banco a que se le pague una compensación (la pérdida financiera) cuando el reembolso se produzca en los primeros años del contrato, pero con ciertos límites.
Si el cliente decide amortizar con una hipoteca de tipo variable, el banco podrá cobrar como máximo una comisión del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente en los primeros cinco años de vigencia del contrato o un 0,25% en los tres primeros años. La ley dice que sólo se puede aplicar una de las dos comisiones.
Si la hipoteca es de interés fijo, durante los diez primeros años de vigencia del contrato, la comisión no podrá superar el 2% del capital reembolsado anticipadamente. Tras esos diez años, el límite será del 1,5%.
Respecto a la comisión de apertura, si se pacta entre ambas partes que exista se debe de abonar de una sola vez y debe englobar los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.
Otras novedades sobre comisiones son que el caso de novación o subrogación, si el contrato pasa de interés fijo en sustitución de otro de interés variable, la comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar el 0,15% del capital reembolsado durante los tres primeros años de vigencia del contrato. Después no puede exigirse comisión ninguna. Esto no significa que no haya que pagar nada en caso de subrogación: la ley dice que hay que compensar al banco con la parte proporcional de los impuestos y los gastos que abonó cuando se constituyó el crédito.
Cláusulas suelo
La ley las prohíbe en hipotecas de interés variable, pero especifica que el interés no podrá ser negativo, por lo que el banco nunca pagará a los clientes por haberles prestado dinero. Si el euríbor es negativo, como ahora, los intereses podrán ser igual a cero, pero nada más.
Intereses de demora
Según la ley, el interés de demora será el que recoja el préstamo más tres puntos.
Trámites del desahucio
La nueva ley endurece las condiciones para que la entidad financiera solicite el vencimiento anticipado. Sólo lo podrá hacer si en la primera mitad del préstamo hay un impago de 12 cuotas o si la cantidad que se ha dejado de pagar equivale al 3% del capital prestado.
En la segunda mitad del préstamo, el banco puede instar la ejecución hipotecaria cuando se produce el impago de 15 cuotas o el 7% del capital prestado.
Dación en pago
La ley no la recoge, pero se puede pactar de forma voluntaria entre las partes.
Divisas
Si el cliente contrata la hipoteca en otra moneda puede cambiarla a euros si la mayor parte de sus ingresos o activos están en esta moneda. El tipo de cambio será el establecido por el Banco Central Europeo en la fecha que se solicite la conversión.
Retroactividad
La nueva ley no tiene efectos retroactivas, excepto en caso de novación y subrogación o en el de vencimiento anticipado. Así, si a partir de ahora se produce una novación o subrogación regirá la nueva ley hipotecaria, aunque el contrato sea anterior de su entrada en vigor.
También se aplicará a todas las hipotecas la nueva disposición sobre el vencimiento anticipado, sobre cuándo puede el banco iniciar los trámites de ejecución hipotecaria y desahucio. Hay dos excepciones: si el cliente alega que las condiciones que tiene son más favorables que las de la nueva ley y si ya se ha producido el vencimiento anticipado, esté en la fase en la que esté.
